İzmir’de özellikle Dokuz Eylül, Ege ve Katip Çelebi üniversiteleri çevresinde son zamanlarda dikkat çekici bir ilan artışı gözlemleniyor. Yapımı yeni tamamlanan ya da yakın zamanda tamamlanacak binalarda çok sayıda 1+1 daire, “oturuma hazır”, “kira getirisi garanti”, “yatırımlık” gibi ifadelerle satışa sunuluyor. Fiyatların 1 milyon lira civarında seyretmesi küçük yatırımcıları bu ilanlara yönlendiriyor. Ancak sektördeki uzmanlar, ilan dili ile hukuki gerçeklik arasında dikkate değer farklılıklar olduğunu belirtiyor.
“KİRA GARANTİSİ” HUKUKEN GEÇERSİZ
Gayrimenkul hukuku uzmanları, “kira garantisi” kavramının yasal bir karşılığı bulunmadığını vurguluyor. Bu ifade genellikle, bölgedeki mevcut kira ortalamalarına dayanan bir varsayıma ya da emlakçının kiralama taahhüdüne işaret ediyor. Eğer aynı binada çok sayıda 1+1 daire varsa, bu durum arz fazlasına yol açarak kira bedellerinin hızlı bir şekilde düşmesine neden olabiliyor.
TAPUDA NE YAZIYOR, İLANDA NE SÖYLENİYOR?
Risk faktörlerinin en yoğun olduğu konulardan biri tapu cinsidir. Satış ilanlarında “1+1 daire” olarak tanıtılan bazı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında “ofis”, “büro” ya da “iş yeri” gibi ifadelerle yer aldığı görülebiliyor. Eğer tapu cinsinin konut olmadığı tespit edilirse, alıcılar konut kredisi kullanamıyor ve ileride iskan, abonelik ve cezai yaptırımlarla karşılaşabiliyor.
İSKAN YOKSA PROBLEM ÇOK
“Oturuma hazır” ifadesi, yapının iskan belgesine sahip olduğu anlamına gelmiyor. İskan belgesi olmayan binalarda elektrik ve su abonelikleri sadece şantiye statüsünde kalabiliyor, bu nedenle kat mülkiyetine geçiş yapılamıyor ve satış süreçlerinde sıkıntılar ortaya çıkabiliyor. Uzmanlar, yeni bir daire satın alırken iskan belgesinin mutlaka sorgulanması gerektiğini vurguluyor.
RUHSATTA KONUT MU YAZIYOR?
Bazı projelerde ruhsat belgelerinde “ticari yapı”, “apart otel” veya “ofis bloğu” gibi terimler yer alırken, pazarlama süreçlerinde bu alanlar konut olarak tanıtılabiliyor. Bu durum, gelecekte belediye denetimlerinde ciddi yaptırımlara yol açabilir. Ruhsat bilgilerine ilçe belediyelerinin imar ve şehircilik müdürlüklerinden ulaşmak mümkün.
AYNI BİNADA KAÇ 1+1 VAR?
Şehir plancıları, yatırımcıların yalnızca daireye değil, binanın tamamına dikkat etmesi gerektiğini belirtiyor. Aynı binada çok sayıda 1+1 daire bulunması, aynı hedef kitleye hitap edilmesine yol açarak, boşluk oranlarını artırabiliyor, kira gelirini düşürebiliyor ve aidat-yönetim sorunlarını beraberinde getirebiliyor.
METREKARE HESAPLAMALARINA DİKKAT
İlanlarda belirtilen metrekare ile tapudaki alan arasında farklar olabiliyor. Net ve brüt alan tanımları, özellikle küçük metrekareli dairelerde alıcı aleyhine kullanılabiliyor. Uzmanlar, tapudaki bağımsız bölüm alanının esas alınmasının önemine vurgu yapıyor.
Üniversite çevresindeki 1+1 dairelerin hepsi risk taşımıyor; ancak “yatırımlık” ifadesiyle gerçekleştirilen satışlarda hukuki ve imar kontrolleri yapılmadan hareket edilmesi, alıcıyı uzun vadede mağdur edebilir. Bu nedenle yatırımcıların ilan vaatleri yerine resmi belgeleri esas almaları gerektiği belirtiliyor.
GÜLEROĞLU'NDAN UYARI: YETKİSİZ EMLAKÇILAR VE SAHTE İLAN RİSKİ
Son yapılan oda seçimlerinde güven tazeleyen İzmir Emlak Komisyoncuları Odası (İZEKO) Başkanı Mesut Güleroğlu, konut alım-satım süreçlerinde özellikle yetkisiz kişiler ve sahte ilanlara karşı dikkatli olunması gerektiğinin altını çizdi. Güleroğlu, son dönemlerde artan dolandırıcılık vakalarının büyük kısmının, yetki belgesi olmayan kişiler aracılığıyla gerçekleştirilen işlemlerden kaynaklandığını ifade etti.
Yeni düzenlemelerle bir taşınmazın satışı veya kiralanması için emlakçılara e-Devlet üzerinden yetki verilmesi zorunlu hale getirildiğini hatırlatan Güleroğlu, “Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden verilen bu yetkiyle, taşınmaz sahibinin ilanı yayımlama izni resmi olarak kayıt altına alınıyor. Bu sistem, hem vatandaşları hem de emlakçıları koruyor. Vatandaşlarımız e-Devlet üzerinden yapılan bu doğrulamayı bir risk değil, bir güvence olarak görmeli” dedi.
Güleroğlu, emlakçı ile işlem yapılmadan önce taşınmaz ticareti yetki belgesinin sorgulanmasının şart olduğunu vurguladı ve “Vatandaşlar e-Devlet üzerinden emlakçının adını ya da firma unvanını yazarak yetki belgesini kolayca kontrol edebilir. Yetki belgesi bulunmayan kişilerle kesinlikle çalışılmamalıdır. Aksi takdirde ciddi mağduriyetler yaşanabilir” şeklinde konuştu.
Güleroğlu ayrıca, vatandaşların sosyal medya üzerinden yayımlanan ilanlarla konut alım-satımı yaparken dikkatli olmaları gerektiğini belirtti. Yetki belgesi bulunmayan kişi ve firmaların sosyal medyada gerçeği yansıtmayan ilanlar yayımlayabildiği uyarısında bulunan Güleroğlu, bu tür platformlarda karşılaştırma yapmadan ve resmi belgeleri sorgulamadan hareket etmenin ciddi riskler taşıdığını ifade ederek, “Sosyal medyadaki ilanlar yerine yetkili emlak ofisleri ve doğrulanmış ilan platformlarının tercih edilmesi, dolandırıcılık riskini azaltmaktadır” dedi.
